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相続税とは

相続税の課税価格は、対象となる財産の合計額から、被相続人の債務や葬式費用などの控除できる費用を差し引いて計算します。

この課税価格から基礎控除額を差し引いても、相続税の対象となる価額（課税遺産総額）がある場合は、その課税遺産総額を基準に相続税が課せられます。

相続税対策の効果がある場合

相続税の課税対象となる財産の価額が基礎控除額と債務・葬儀費用よりも大きい場合には、相続税対策の効果があるといえます。相続税対策の一つに不動産投資が挙げられます。

不動産には固定資産税や都市計画税などの維持コストがかかりますが、不動産投資によって維持コストを上回る収益を確保できれば、現金のまま保有しておくよりも節税効果は高くなります。

なぜなら、現金として資産を所有している場合は現金の額で税率を計算しますが、不動産として資産を所有している場合は時価よりも安く評価されるからです。

相続財産としての土地は、相続税路線価や固定資産税評価額を参考に、建物は固定資産税評価額を参考に評価されます。そして、相続税路線価や固定資産税評価額は、時価の7割から8割程度を目安に定められています。

さらに、賃貸用の不動産は、居住目的の不動産よりも資産価値が低いとみなされ、相続税評価額は低くなります。賃貸用の物件は、賃貸借契約によって借主である入居者の権利が守られているため、貸主の意向で簡単に契約を解除することはできません。入居者を強制的に退去させて、物件を売却することも難しく、貸主が不動産を自由に使うためには制約が大きいという理由から、賃貸物件の相続税評価額は低く設定されているのです。

したがって、相続税対策として不動産を取得するのであれば、取得した物件を人に貸し出すとさらに相続税を低く抑えることができます。

不動産選びのポイント

➀立地条件の良い不動産を選ぶ

福岡都心の天神地区や博多地区の一等地に建つマンションや駅の近くに立地するマンションなどは人気が高いため、実際の売買額と相続税評価額との差額は大きくなります。例えば、天神地区に近いマンションであれば時価額は高額であり、その時価額の８割となる相続税評価額との差額は大きくなるでしょう。

環境が悪く、交通の便が悪い場所に不動産を取得しても、賃貸や購入のニーズが低いと考えられ、不動産を取得しても実際には有効に活用できない可能性が高くなります。

相続税対策で投資用不動産を購入する際には、不動産の時価と相続税評価額の差額が大きく、立地条件の良い場所にある不動産を選ぶようにしましょう。

➁売却時にニーズの高い不動産を選ぶ

相続税対策として不動産を購入しても、売却や賃貸ができなければ相続税対策として現金を不動産に変えた意味がなくなってしまいます。

相続税納税後の換金性が重要となりますので、先ほどご紹介した立地条件だけでなく、現実的に購入希望者が多い物件を選ぶことが大切です。

つまり、相続税対策として例えば3億円の不動産を購入したとしても、その3億円の物件を購入できる人は限られてしまうということです。

現金3億円を不動産に変えるのであれば、3億円の物件を購入するよりも、1億円の物件を3戸購入するなど、複数の不動産に分けて物件を取得することも考える必要があるでしょう。

➂賃貸用不動産を取得する際には利回りの高い不動産を選ぶ

賃貸用不動産を購入する場合は、投資利回りの高い物件を選ぶことが大切です。

投資利回りとは、投資金額に対する収益の割合のことで、賃貸物件においては物件を取得するためにかかった費用に対して得られる年間の利益の割合を指します。この利回りの高い物件とは、簡単に言うと不動産の取得価格に対する家賃の割合が高い物件と言えます。

例えば、新築物件は、中古物件と比較して取得費用が高額になるため、利回りは低くなる傾向にあります。利回りが低い物件の場合は、不動産を所有している間に固定資産税や都市計画税、マンションの管理費・修繕積立金、賃貸管理手数料などを家賃で賄いきれずに、自己資金から支払わなければならなくなるリスクが高くなります。